广森普法丨买二手房发现是“凶宅”，能退房吗？

在二手房交易市场中，“凶宅”问题一直是购房者关注的焦点。所谓“凶宅”，通常指住宅内发生过自杀、凶杀、意外致死等非正常死亡恶性案件的房屋。这类房屋因承载着特殊的社会心理忌讳，往往导致市场价值贬损且难以出手。广森小编将从法律角度解析，当购房者发现所购二手房为“凶宅”时，能否主张退房及如何维权。

一、“凶宅”的认定标准与法律边界

1.法律未明确定义，但司法实践形成共识

我国现行法律并未对“凶宅”作出明确定义，但司法实践中通常以以下要件作为认定标准：

死亡事实客观存在：房屋内须发生过真实死亡事件；

非正常死亡性质：排除因病自然死亡，仅包括自杀、他杀、意外致死等“横死”情形；

社会普遍心理抗拒：该房屋因历史事件导致多数人拒绝购买居住。

2.自然死亡不构成“凶宅”

司法实践明确区分非正常死亡与自然死亡。如老人因病在屋内去世，属于生命自然终结，一般不认定为“凶宅”，卖方无强制告知义务。

二、卖方的告知义务

根据《民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则。在房屋交易中，卖方作为信息优势方，对房屋的“凶宅”信息负有主动告知义务。

即使买方没有主动询问，卖方也不得故意隐瞒“凶宅”这一可能影响交易决策的重大信息。

如果合同中已明确写明“卖方保证无隐瞒”或类似条款，而实际存在隐瞒情况，卖方将构成违约。

卖方可通过在合同中明确约定房屋情况来降低风险。从卖方角度，最好将房屋的实际情况在合同中予以明确。

三、何种情况可退房？

买到“凶宅”能否退房，关键在于卖方是否构成欺诈。法律规定的欺诈需满足四个条件：卖方故意告知虚假情况或隐瞒真实情况；买方因此陷入错误认识；买方基于错误认识做出意思表示；该意思表示违背其真实意愿。

如果卖方故意隐瞒“凶宅”事实，买方可以依据《民法典》第一百四十八条，请求法院或仲裁机构撤销合同。合同撤销后，卖方应当返还购房款，并赔偿买方的损失。

可申请的赔偿包括但不限于：搬家费、装修费、房屋差价损失等。

但是，如果买方在购买时明知房屋是“凶宅”仍自愿购买，则不能再以此为由要求撤销合同。

四、买方如何举证？

在“凶宅”纠纷中，买方通常需要提供证据证明两个方面：房屋确实属于“凶宅”；卖方故意隐瞒了这一事实。

警方档案、死亡证明等官方文件是最有力的证据。在陈先生一案中，法院就是从警方调取了相关档案，确认了死亡事件的性质。

邻居、物业人员的证言也是重要证据。陈先生正是从小区的老住户和保安处核实了情况。

如果买方曾通过中介购房，中介的询问记录也可作为证据。需要注意的是，撤销权有一年除斥期间的限制，从知道或应当知道撤销事由之日起计算。

五、如何避免买到“凶宅”？

预防胜于补救。购房者可以采取以下措施，降低买到“凶宅”的风险。

多方打听：向物业公司、邻居、社区民警等了解房屋历史情况。选择可靠的中介：正规中介公司通常会对房屋背景进行基本调查。

仔细审阅合同：确保合同中有关于房屋情况的明确约定，如何以补充条款形式要求卖方保证房屋非“凶宅”。

警惕价格异常：如果房屋价格明显低于市场价，且无其他合理原因，应提高警惕。价格过低可能是卖家急于出手“凶宅”的信号。

实地看房留意细节：观察房屋是否长时间无人居住，邻居是否回避谈论该房屋等。

“凶宅”纠纷的本质是信息不对称与诚信原则的冲突。购房者既需保持审慎态度，在交易前充分调查；也应在权益受损时，善于运用法律武器。只要证据充分、程序合规，购房者要求退房并获得赔偿的诉求将得到法律支持。广森小编建议购房者在遭遇此类纠纷时，及时咨询专业律师，制定个性化维权方案。