广森普法丨购房人单方转账备注“订金”，是否可主张双倍返还？

“看中一套房，先转笔钱占名额，备注‘订金’稳妥吗？”“卖家收了订金却毁约，能要双倍赔偿吗？”现实中，不少购房人通过单方转账备注“订金”锁定房源，却在纠纷发生时陷入维权困境。“订金”与“定金”仅一字之差，法律后果却天差地别。广森小编结合法律规定与真实案例，说清单方转账“订金”的权益边界。

一、典型案例：王女士的“订金”争议

2025年，王女士欲购买蓝天公司位于北京海淀区宝盛里的房屋，通过中介公司签订《补充协议》，约定需当日缴纳“定金”10万元。王女士向蓝天公司转账10万元时，备注为“订金”。然而，蓝天公司尚未签署合同便反悔，并当场退还了10万元。王女士认为该款项具有“定金”性质，诉至法院要求双倍返还。

法院审理结果：法院驳回王女士的诉讼请求。理由如下：

1、未签订书面定金合同：蓝天公司未在《补充协议》中签字盖章，双方未就定金达成合意；

2、转账备注的效力：王女士单方备注“订金”，未提供证据证明系书写错误，法院不予采信；

3、定金成立条件未满足：定金合同需双方明确约定款项性质为“定金”并实际支付，而本案中仅王女士单方行为，不构成定金合同。

二、法律解析：“定金”与“订金”的本质区别

1.法律性质不同

定金：是法定的担保形式，具有惩罚性。根据《民法典》第五百八十六条，定金合同自实际交付时成立，数额不得超过主合同标的额的20%。若收受方违约，需双倍返还；若支付方违约，则丧失定金。

订金：仅为习惯用语，不具有担保功能，通常视为预付款。交易成功时抵充价款，失败时全额返还，收受方违约仅需返还订金，无需双倍赔偿。

2.成立条件不同

定金：需满足两个条件：

①　双方明确约定款项性质为“定金”；

②　款项实际支付。

订金：无严格成立条件，单方转账备注“订金”即可成立，但法律效果有限。

3.司法实践中的认定规则

转账备注的效力：仅备注“定金”不足以认定，需结合合同条款、收款收据、聊天记录等证据综合判断。例如，若合同明确约定“定金”且收款方出具收据载明定金性质，则可能被认定。

单方行为的法律后果：购房人单方转账备注“订金”，若未与出售方达成合意，仅产生预付款效果，不适用定金罚则。

三、如何避免“订金”陷阱？

1.签订书面定金合同

明确约定款项性质为“定金”，并注明数额、支付时间及违约责任。

避免使用“订金”“诚意金”等模糊表述，防止法律风险。

2.保留完整证据链

转账时备注“定金”，并要求出售方出具收款收据，载明款项性质。

保存合同、沟通记录等证据，证明双方对定金达成合意。

3.谨慎对待单方行为

购房人单方转账备注“订金”，若出售方未认可，法院通常不予支持双倍返还请求。

若意图设立定金担保，务必通过书面合同明确双方权利义务。

“订金”与“定金”的一字之差，可能让购房人的维权诉求从“双倍赔偿”沦为“仅返本金”。法律对定金的认定极为严格，单方转账备注“订金”难以形成有效担保。购房时，务必通过书面协议明确款项性质与违约责任，留存完整沟通证据。若遇纠纷，及时咨询专业律师，结合证据判断是否可主张“定金”效力。毕竟，房产交易动辄数十上百万，“一字之差”的谨慎，就是对自身权益的最大保护。