广森普法丨合同签订需谨慎！农村土地租赁这些“坑”别踩

随着农村土地流转日益频繁，土地租赁成为盘活闲置土地、发展农业产业的重要方式。无论是农户出租自家承包地，还是企业、个人承租土地搞种植、养殖，签订租赁合同都是核心环节。

但很多人因法律意识薄弱、粗心大意，在签订合同环节掉以轻心，要么忽略关键条款，要么轻信口头承诺，最终引发纠纷——轻则租金扯皮、利益受损，重则合同无效、投入打水漂，甚至面临法律追责。

结合最新法规要求，今天广森小编就为大家盘点农村土地租赁中最容易踩的6个“坑”，附避坑指南和法律提示，不管是出租方还是承租方，都一定要收藏好！

坑1：主体不适格，合同签了也白签

这是农村土地租赁中最常见的“致命坑”，很多人误以为“谁占有土地，谁就能出租”，殊不知主体错误会直接导致合同无效。

避坑指南：

出租方若为个人，需核实其是否为土地承包经营权人，要求出示《农村土地承包经营权证》，确认无抵押、无权属纠纷；

出租方若为村集体，需核实是否经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员，或三分之二以上村民代表同意，要求出具书面决议文件并加盖集体公章；

若为代理人签约，必须核实授权委托书原件，留存代理人身份证复印件，明确代理权限和期限，避免无权代理；

注意：承包方未经发包方同意，擅自转让土地承包经营权的，转让合同无效（发包方无法定理由不同意或拖延表态的除外）。

坑2：租期超标，超出部分不受保护

农村土地租赁期限有明确的法律限制，并非“想签多少年就签多少年”，很多人因不懂法规，签订超长租期合同，最终超出部分被认定为无效。

避坑指南（牢记法定上限）：

农村耕地、草地、林地的承包期有明确规定，租赁期限不得超过承包期的剩余期限；

农村机动地租赁最长期限不超过5年，“四荒”地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）租赁最长期限不超过20年；

若原合同到期，或土地权属、承包关系变更，务必及时与新权利人重新签订书面合同，口头约定无效，避免“无约可依”。

坑3：用途违规，合同无效还可能追责

“农地农用”是农村土地租赁的底线，擅自改变土地农业用途，不仅会导致合同无效，还可能面临行政处罚，赔偿土地损坏损失。

避坑指南：

合同中必须明确约定土地用途，仅限农业生产（种植、养殖等），严禁约定“用于建房、建厂、堆放杂物、挖砂采石”等非农用途；

承租方不得闲置、荒芜耕地，不得擅自改变土地农业用途，否则承包方有权单方解除合同，发包方也可要求终止合同，承租方需赔偿损失；

注意：以合法形式掩盖非法目的（如表面种庄稼、实际搞违规建设），合同会被认定为无效。

坑4：口头约定，维权时“口说无凭”

农村熟人社会中，很多人碍于情面，租赁土地时只做口头约定，不签订书面合同，或书面合同过于简单，未明确关键条款，一旦出现纠纷，双方各执一词，维权难度极大。

常见隐患：租金金额、支付时间不明确，出现拖欠租金；租赁期限、续约条件未约定，出租方随意解约；地上附着物补偿、违约责任未提及，承租方投入后无法追偿。

避坑指南：

无论关系多近，必须签订书面合同（承包方将土地交由他人代耕不超过一年的除外），并向发包方备案（备案不影响合同效力，但可规避后续权属纠纷）；

合同需明确核心条款，缺一不可（参考农业农村部示范文本）：双方身份信息、土地四至/面积/质量等级、租赁期限、用途、租金金额/支付方式/支付时间、地上附着物及设施处理、征地补偿归属、违约责任；

任何口头承诺，都要补充到书面合同中，签字盖章确认，避免“口说无凭”。

坑5：补偿约定不明，征地/解约时吃亏

农村土地可能面临征收、征用，或因政策调整、一方违约导致合同提前解除，很多合同未明确补偿条款，导致出租方、承租方在补偿分配上产生纠纷，最终吃亏的往往是投入较多的一方。

避坑指南（明确补偿归属，提前约定）：

征地补偿：明确土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的归属，一般情况下，土地补偿费归集体，安置补助费归被安置人员，地上附着物和青苗补偿费归实际投入方；

解约补偿：若出租方提前解约，需约定赔偿承租方的实际损失（如土地改良费用、设施建设费用、作物收益损失）；若承租方因违规被解约，需约定损失自行承担；

特别提醒：受让方依法投资改良土壤、建设农业生产附属设施，合同到期或被提前收回土地时，有权获得合理补偿。

坑6：忽视证据留存，索赔时“举证无门”

很多人签订合同后，不注意留存相关证据，一旦发生纠纷，无法证明自己的主张，只能承担举证不利的后果，导致投入的资金、人力无法追偿。

避坑指南（证据留存清单）：

核心文件：合同原件、土地权属证明、集体决议文件、授权委托书、备案证明；

支付凭证：租金转账记录、收据（注明“土地租金”及支付期限），避免现金支付；

投入证据：土地改良前后照片/视频、设施建设施工合同、材料采购票据、种子/肥料采购凭证；

沟通记录：与对方的聊天记录、通话录音、书面函件（如催告租金、协商解约的函件），注明沟通时间和核心内容。

最后：3个关键提醒，守住自身权益

1.签订合同前，务必实地核实土地情况，确认土地权属、性质、四至边界，避免租到权属有争议、被抵押或违规的土地；

2.合同签订后，及时向发包方备案，若发现合同条款违反法律法规（如用途违规、租期超标），及时协商修改，避免合同无效；

3.遇到纠纷别慌，先保留全部证据，及时咨询专业律师，通过协商、调解、仲裁或诉讼的方式理性维权，避免盲目对抗导致损失扩大。

农村土地是农户的“命根子”，也是承租方的“创业根基”，一份规范的租赁合同，是双方权益的“护身符”。转发给身边有土地租赁需求的亲友，提醒大家签订合同务必“擦亮眼睛”，避开这些“坑”，让土地流转更安心、更顺畅！若你正面临农村土地租赁纠纷，不知如何维权，可私信咨询，获取专业法律指引。